Due diligence nieruchomości to proces szczegółowej analizy i weryfikacji stanu prawnego, technicznego oraz finansowego nieruchomości przed jej nabyciem lub sprzedażą. Jest to kluczowy element każdej transakcji związanej z nieruchomościami, który ma na celu zidentyfikowanie i ocenę potencjalnych ryzyk związanych z daną inwestycją.

Kiedy wykonujemy due diligence nieruchomości?

Due Diligence nieruchomości przeprowadza się zazwyczaj w kilku kluczowych sytuacjach:

1. Przed zakupem nieruchomości – aby upewnić się, że inwestycja jest bezpieczna i nie kryje w sobie ukrytych problemów.

2. Przed sprzedażą nieruchomości – aby przygotować się do negocjacji z potencjalnymi nabywcami i przedstawić im pełny obraz nieruchomości.

3. Przed wynajmem długoterminowym – aby zweryfikować stan techniczny nieruchomości i upewnić się, że spełnia ona wszystkie wymagania prawne oraz techniczne.

4. W transakcjach fuzji i przejęć przedsiębiorstw – gdy nieruchomości stanowią istotną część majątku firmy i ich wartość oraz stan techniczny mają wpływ na wyniki finansowe przedsiębiorstwa.

Dlaczego warto przeprowadzić due diligence nieruchomości?

Przeprowadzenie due diligence nieruchomości jest niezbędne z kilku powodów:

1. Identyfikacja ryzyk – pozwala zidentyfikować wszelkie potencjalne problemy prawne, techniczne i finansowe związane z nieruchomością, co minimalizuje ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek po zakończeniu transakcji, gdy jakiekolwiek negocjacje będą skrajnie utrudnione lub niemożliwe, a często jedynym rozwiązaniem może być kosztowny i długotrwały proces sądowy.

2. Ocena rzeczywistej wartości nieruchomości – dzięki szczegółowej analizie można określić realną wartość rynkową nieruchomości, co jest kluczowe podczas negocjacji cenowych.

3. Planowanie inwestycji – pozwala na dokładne zaplanowanie kosztów związanych z realizacją przyszłej inwestycji na nieruchomości;

4. Zgodność z przepisami – umożliwia weryfikację, czy nieruchomość spełnia wszystkie wymagania prawne kluczowe z punktu widzenia realizacji przyszłej inwestycji, począwszy od kwestii planowania i zagospodarowania przestrzennego po kwestie środowiskowe.  

5. Negocjacje warunków transakcji – Dostarcza niezbędnych informacji, które mogą być wykorzystane podczas negocjacji warunków transakcji, co może prowadzić do korzystniejszych warunków zakupu lub sprzedaży.

Obszary obejmowane przez due diligence nieruchomości

Due diligence nieruchomości obejmuje szeroki zakres analiz, które można podzielić na kilka głównych obszarów:

1. Obszar prawny – Weryfikacja tytułu własności, sprawdzenie umów najmu, analiza obciążeń prawnych, sprawdzenie zgodności z przepisami prawa budowlanego i administracyjnego, w szczególności pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie. Weryfikacja, czy nieruchomość nie ma zaległości podatkowych oraz sprawdzenie wysokości lokalnych podatków od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste i innych opłat lokalnych.

2. Obszar finansowy – Analiza kosztów operacyjnych, przychodów z nieruchomości, obciążeń podatkowych, kredytów i innych zobowiązań finansowych.

3. Obszar techniczny – Inspekcja budowlana, przegląd instalacji technicznych, ocena stanu technicznego materiałów budowlanych, analiza ewentualnych wad konstrukcyjnych.

4. Obszar środowiskowy – Ocena oddziaływania j inwestycji na nieruchomości na środowisko, potencjalnych zagrożeń zanieczyszczeniami oraz zgodności z przepisami z zakresu ochrony środowiska.

5. Obszar operacyjny – Analiza funkcjonowania nieruchomości, w tym dostępność mediów, transportu, otoczenia nieruchomości, możliwości rozbudowy czy modernizacji.

Jakie ryzyka można zminimalizować dzięki due diligence nieruchomości?

Proces due diligence nieruchomości pozwala na zminimalizowanie szeregu ryzyk, w tym:

1. Ryzyka prawne – Identyfikacja potencjalnych problemów prawnych, takich jak nieuregulowane prawa własności, służebności, hipoteki, czy spory sądowe związane z nieruchomością, ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z regulacji planistycznych lub środowiskowych, ew. samowole budowlane lub odstępstwa od dokumentacji projektowej.

2. Ryzyka finansowe – Weryfikacja sytuacji finansowej związanej z nieruchomością, w tym zaległości w płatnościach, obciążenia podatkowe, czy niespłacone zobowiązania kredytowe.

3. Ryzyka techniczne – Ocena stanu technicznego budynków i infrastruktury, co pozwala na identyfikację potencjalnych problemów konstrukcyjnych, instalacyjnych czy związanych z zagospodarowaniem terenu.

4. Ryzyka środowiskowe – Sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona zanieczyszczeniami, co może wpływać na jej wartość i możliwość użytkowania lub też czy nie jest położona w sąsiedztwie lub na terenie obszarów chronionych.

5. Ryzyka operacyjne – Analiza potencjalnych problemów operacyjnych, które mogą wpłynąć na funkcjonowanie nieruchomości, takich jak problemy z dostępem do mediów, transportem czy otoczeniem nieruchomości.

Przebieg procesu due diligence nieruchomości

Proces due diligence nieruchomości jest wieloetapowy i obejmuje różne obszary. Zakres DD zależy od tego, czy przedmiotem jest nieruchomość niezabudowana, czy też są to tereny brownfield. Przebiega on zazwyczaj w następujących krokach:

1. Przygotowanie i planowanie – Na tym etapie określa się zakres due diligence, identyfikuje kluczowe obszary do analizy i przygotowuje plan działania.

2. Zbieranie dokumentacji – Zbieranie wszelkiej niezbędnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości, w tym aktów własności, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dokumentów finansowych, umów najmu, pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie, książek obiektu budowlanego, itp.

3. Analiza – Przeprowadzenie szczegółowej analizy prawnej, finansowej, technicznej i środowiskowej nieruchomości.

4. Raportowanie i rekomendacje – Sporządzenie szczegółowego raportu zawierającego wyniki analizy due diligence oraz rekomendacje dotyczące dalszych kroków związanych z transakcją.

Obszar techniczny w due diligence nieruchomości

Obszar techniczny jest jednym z najważniejszych elementów due diligence nieruchomości na terenach brownfield. Obejmuje on następujące zagadnienia:

1. Inspekcja budowlana – Szczegółowa ocena stanu technicznego budynków, w tym fundamentów, konstrukcji, dachu, elewacji, okien, drzwi, podłóg, ścian oraz innych elementów budowlanych.

2. Przeglądy instalacji technicznych – Weryfikacja stanu technicznego instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych oraz gazowych.

3. Ocena wbudowanych materiałów budowlanych – Analiza jakości i trwałości użytych materiałów budowlanych, ich zgodności z normami oraz ewentualnych wad konstrukcyjnych na podstawie dokumentacji powykonawczej.

4. Wykrywanie usterek i wad – Identyfikacja ewentualnych usterek, wad konstrukcyjnych czy uszkodzeń, które mogą wpływać na funkcjonowanie nieruchomości.

5. Ocena kosztów napraw i modernizacji – Oszacowanie kosztów związanych z naprawą usterek, modernizacją budynków oraz dostosowaniem ich do obowiązujących norm i przepisów.

Podsumowanie

Due diligence nieruchomości to kluczowy element każdej transakcji związanej z nieruchomościami. Przeprowadzenie tego procesu pozwala na zidentyfikowanie i ocenę potencjalnych ryzyk, a także na dokładne zaplanowanie inwestycji. Dzięki szczegółowej analizie prawnej, finansowej, technicznej i środowiskowej, inwestorzy mogą podejmować świadome decyzje i unikać problemów, które mogą skomplikować lub wręcz uniemożliwić realizację planowanych inwestycji. Obszar techniczny, będący istotną częścią due diligence, zapewnia weryfikację stanu technicznego nieruchomości, co jest kluczowe dla jej dalszego użytkowania i wartości rynkowej. Przeprowadzenie due diligence nieruchomości jest zatem niezbędne dla każdego, kto chce inwestować w nieruchomości w sposób świadomy i bezpieczny, szczególnie w kontekście polskich uwarunkowań prawnych.

Jak możemy pomóc?

W JP Weber rozumiemy, jak istotnym elementem transakcji, inwestycji lub innych działań związanych z nieruchomością jest przeprowadzenie badania due diligence. Nasz doświadczony zespół prawników, inżynierów, doradców podatkowych oraz finansistów zapewni kompleksowe podejście do projektu, co pozwoli na analizę oraz ocenę stanu nieruchomości z każdej perspektywy.